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经营性贷款“置换”房贷套利? 居民、中介、银行风险难测

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[ 王强粗略计算了一个账户。以目前剩余约300万元的抵押贷款为例。根据目前的利率水平,用商业贷款替换抵押贷款的利息可以减少约70万元。 ]

  国内存贷利率普遍下降。一些房主有强烈的意愿提前偿还抵押贷款,甚至提出了替换抵押贷款的想法,这使得善于包装的贷款中介有机可乘。

  记者了解到,目前由于商业贷款利率普遍低于抵押贷款,许多贷款中介将暗示套利的机会在销售业务的过程中,一些买家主动寻找相应的运营渠道。这种模式在过去的投机者和杠杆投机中很受欢迎,甚至许多只需要购房者也会通过更成本来补充首付。

  然而,值得注意的是,这些都属于监管禁止的非法资金进入房地产市场的范畴。一旦贷款被跟踪和识别,它们不仅将被收回,而且还将面临破坏信任的风险。另一位法律人士告诉记者,如果中间借空壳公司申请商业贷款,也可能涉嫌欺诈贷款,如果银行人员审计不谨慎,也会增加内部风险。

  经营贷款置换房贷有花招

  三年前刚在北京买房的王强(笔名)最近一直在和贷款中介打交道,希望在少还房贷利息的问题上找到合适的解决方案。因为与利率下降的商业贷款相比,即使他手中的抵押贷款利率与最新的五年以上挂钩LPR还是更高。

  现在更划算的是商业贷款(替代)和(住房)二次抵押贷款,但他们都需要以公司的名义。面对王强的咨询,贷款中介刘奥(笔名)介绍。

  以北京为例,上述两种经营贷款的最低利率可达3.4%~3.6%,均分为10年期先息后本(前期压力较小)和20年期等额本息两种方式,确实低于当地首套房4.3%的抵押贷款利率。就金额而言,贷款上限在房屋价值的60%至85%之间。

  关于抵押贷款置换,几位中介经理表示,最近很多人都在这样做,他们在这方面也有很多经验。据刘奥介绍,所谓的商业贷款置换可以通过桥梁资金垫款偿还抵押贷款,继续偿还利率较低的商业贷款;二次抵押是直接偿还抵押房屋的二次抵押,以商业用途申请贷款。从正常的贷款条件来看,两者都需要借款人名下有房 二次抵押要求抵押偿还18个月以上。

  结合王强和其他人的描述和记者咨询,所谓的商业贷款置换抵押贷款一般需要以下流程:个人携带身份证、住房等信息到银行申请商业贷款-中介补充材料-银行根据情况发出贷款批准函-个人(通过中介)找到预付款公司偿还抵押贷款-住房抵押贷款-银行商业贷款-个人偿还预付款并开始偿还商业贷款。

  相比之下,二次抵押的过程更简单:个人申请二次抵押贷款-银行审计贷款-个人用资金偿还抵押贷款并开始偿还商业贷款。

  一般来说,两者的区别主要在于:商业贷款更换抵押贷款过程更加繁琐,成本和风险更高,社会桥梁资金成本高;二次抵押过程更简单(一般需要贷款100万元以上),但由于资金不能以名义偿还抵押贷款,需要一定的掩护。

  这也是中介机构的关键作用——一是帮助个人找到贷款申请所需的壳牌公司,二是找到掩盖资本流动的第三方公司。以申请经营贷为例,王强了解到通过中介买断一家“壳公司”需要1万元左右。在接收经营贷款方面,一位中介向一位客户透露,至少有数千家公司(与其单位合作)专门用于收款,以避免银行的贷后跟踪。

  动机是什么?

  事实上,这些中介最初找到王强等客户的方式是电话营销,主要销售个人消费贷款(利率较高)。然而,由于疫情等原因,每个人的消费投资理念都趋于保守,业务的繁荣也发生了变化,带来了一定的业务压力。

  特别是对于许多承担抵押贷款的人来说,随着金融净值的转型,收益率波动增加,股票和债券市场下跌导致基金收入不理想,加上银行定期存款和大额存单利率多次下降,市场上很难找到能够覆盖抵押贷款成本的产品。

  疫情的持续和反复也影响了很多人的收入和预期,增加了个人提前还房贷、降低房贷成本的意愿。现在主要是存钱还钱,减少家庭开支。王强粗略算了一笔账,以目前剩下的300万左右的房贷为例。按照目前的利率水平,用商业贷款代替房贷可以少还70万左右的利息。

  虽然王强不知道他的联系方式是如何泄露的,但他已经从拒绝中介机构进入了试探性咨询阶段,最近与他打交道的中介机构通常声称与大多数国内银行合作,包括至少四家银行。

  咨询和数据筛选,我们为您制定的初步贷款计划在我们这边,但真正的贷款流程是去银行柜台,你可以放心。另一位中介向王强承诺,一般单位类型的贷款中介没有问题,主要受银行(分行)委托,但也有个人类型的中介主要与个别银行客户经理合作。

  此前,一些中介机构向记者介绍,由于银行对一些资质差或贷款金额小的客户进行审计比较麻烦,为了拓展业务,他们会选择与中介机构合作,使后者能够帮助他们筛选小额贷款客户,收集数据,统一申请贷款,从而在流程中更有效率。关键是,经过帮助获客和包装服务,中介可以获得可观的中介费。王强联系的一家中介公司明确表示,在客户端收取服务费的标准是贷款总额的1.5%。

  事实上,这种模式曾经是几年前投机者热衷的杠杆工具,但随着监管的加强和房地产环境的变化,这种套利模式逐渐下降。疫情以来,政策对中小微企业的支持增加,相应的贷款成本持续下降,使得很多中介甚至银行内部客户经理与有相应需求的客户一拍即合。

  风险不容忽视

  虽然从利息成本的角度来看确实很划算,但王强并没有采取行动,因为有很大的违规风险:一旦银行追踪到资金用途不真实,贷款将被收回,影响个人信用调查。

  非法资金流入房地产市场一直是监管的关键领域。最近,地方银行业和保险监督管理局发布了密集的相关罚款,包括房地产贷款业务管理不规范、房地产信贷业务管理不慎、贷款支付管理和控制不到位等。

  在最近罚款的其他原因中,个人贷款前调查不尽职调查,个人消费贷款和商业贷款经常非法流入房地产,包括涉及大型银行和股份制银行的地方分支机构、城市商业银行和农村商业银行。

  据记者从多家中介机构咨询,一般银行将与中介机构签订相应协议,包括中介机构需要完成多少客户,银行需要为其设置绿色渠道。王强咨询的一家小型中介机构表示,他们可以找到比市场上经营贷款利率更低的贷款,但贷款人主要是东北地区的一家乡镇银行。

  至于王强担心的银行贷后跟踪问题,刘奥明确表示不用担心,只要把后续的事情交给他们(中介)。据记者了解,银行一般会在贷款发放后1个月或3个月内跟踪资金用途,然后定期跟踪。因此,如果个人在买断壳公司后申请商业贷款,一般需要持有至少10年。一些中介人士表示,一些银行只跟踪第一手,只要贷款一个月后使用,就不会有问题。

  虽然中介机构的介绍看起来完美,但这并不意味着没有风险。一些法律人士告诉记者,在非法经营过程中,除了个人贷款收回、信用调查、银行行政处罚外,如果居民和中介机构申请商业贷款,也涉嫌欺诈贷款;如果银行员工串通,银行员工涉嫌非法贷款,银行内部系统风险将大大增加。返回ID贷主页可查看更多

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