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房贷贷款利率到达历史低点,楼市回暖可期

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抵押贷款利率进入历史低点,为什么越来越多的人提前偿还贷款?从去年抵押贷款紧缩、银行贷款周期延长到今年抵押贷款利率下降、银行贷款周期缩短,市场不仅关注购买环境逐渐放松,而且提前偿还贷款,市场复苏缓慢。

  数据显示,目前个人房贷利率下限达到三年来新低,进入历史低位。8月22日上午,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,5个基点下调,5年以上LPR为4.3%,下调15个基点。五年以上LPR今年迎来的第三次调整,今年以来共下调了35个基点。

  抵押贷款利率达到历史低点。前一个月,5年以上LPR5个基点下调后,5月份下调至4.45%,8月15日下调也创下LPR实施以来最大降幅。

  此前,央行降低了首套房贷利率的20个基点LPR降息效应下调后叠加,首套房贷最低利率可达4.1%。

  易居研究所智库中心研究主任严跃进指出,目前的购房环境已经达到了历史上前所未有的积极和宽松的状态。房价和抵押贷款利率的调整反映了政策空间环境非常好,但市场交易反应相对缓慢,销售仍同比下降,但没有下降扩大。但纵向而言,近期交易量仍高于今年4月的数据表现。

  抵押贷款需求不足

  张英(化名)今年7月份回老家把房子贷款提前还清了。她在自己的老家,中部一座三四线城市购买的商品房目前还有10万不到的贷款余额。

  虽然抵押贷款利率进入下行周期,但张英的抵押贷款余额并不多,利息的变化也不那么明显。今年,由于利润原因,她的公司开始降低员工收入。张英担心过去两年工作的变化会导致个人经济的不稳定,所以她只是先还清了抵押贷款。

  今年5月和8月,央行两次下调五年以上贷款市场报价利率(LPR)此后,一些地区的第一套住房贷款利率降至4.1%,达到历史低点。理论上,抵押贷款利率的下调可以刺激房地产市场从需求方面的复苏。然而,张行为表明,提前偿还贷款是为了减轻未来的负担。

  易汉智库首席分析师张华东指出,目前的抵押贷款需求不足,抵押贷款利率也将呈现下降趋势。银行抵押贷款本身是为了让消费者更平衡地处理收支关系,但如果每个人都提前偿还贷款,这相当于抵押贷款信用消费机制的逐渐流失,这可能不是房地产市场发展的良性。因此,张华东认为,商业银行降低抵押贷款是一种趋势。

  一位分析师指出,由于环境的影响,一些行业的激励奖金和收入呈下降趋势;房地产、互联网等调整行业也出现了降薪、员工优化等消息,导致收入不稳定。

  21世纪经济报道记者通过与一些消费者交流了解到,即使房贷利率降低,之前有购房需求也不买房的消费者,是出于对未来3、4个月房价是否有下行风险的考虑,此外,就是自身还贷的不确定性,导致有一部分消费者对于房、车这样的大宗消费心存压力。

  财政部前财政科学研究所所长贾康在接受媒体采访时指出,目前将抵押贷款利率降至4.1%是合乎逻辑的。他认为,在经济调整中,银根应适当放松,保持合理充足的流动性。

  购房环境越来越宽松

  事实上,除了降低抵押贷款利率外,今年还出台了许多稳定房地产市场的政策,包括降低首付、提高公积金贷款首付比例等。购买条件越来越宽松,但与房地产相关的数据恢复缓慢。

  从前8个月房地产企业销售额的下降可以看出。统计局数据显示,1-8月,商品房销售面积87890万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.3%。相应地,1-8月,全国房地产开发投资90809亿元,同比下降7.4%;其中,住宅投资6878亿元,下降6.9%。

  与严跃进的观点接近,许多业内人士认为,降低利率来减轻购房者的压力,对于刚刚需要的买家来说,降低抵押贷款利率叠加首付比例是购房的窗口期。业内人士认为,上述消费者缺乏信心的原因与市场政策消化滞后和消费者心态的转变有关。

  以商业贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算。LPR减少15个基点,可使消费者月供减少88.48元,累计30年还款金额减少3.18万元。

  随着购房环境的逐渐宽松,三四线城市的表现更加明显。比如常熟,第一套房贷利率从4.1%开始,第二套未还清利率在4.9%以上。

  值得一提的是,目前宽松的抵押贷款政策不仅仅是降低利率。为了刺激二手房交易,一些城市尝试了二手房交易的相关政策,如二手房带押过户。此前,南京已开始试行这一政策。9月19日,据现代快报报道,中国建设银行(5).550, -0.01, -0.18%)无锡分行住房贷款用户华先生在未提前还款的情况下,成功完成了名下房地产的交易转让,这是无锡市首单 “ 带押过户 ” 二手房交易业务正式落地。据无锡市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局联合宣布,无锡市二手房可以 无需提前还贷,无需预付资金,可实现全程免费。

  自6月以来,浙江金华、昆明、济南、苏州、深圳等二手房带押转让试点城市。

  严跃进对未来市场持乐观态度。他认为,一些城市的市场复苏速度比预期要慢,但总体上仍呈现出复苏的趋势。然而,他还认为,抵押贷款利率进入下行渠道反映了进一步降低购房者中长期资本成本的方向和紧迫性,抵押贷款利率下调空间也在增加。

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